Airbnb แพลตฟอร์มจองที่พักออนไลน์ชื่อดัง ซึ่งพลิกโฉมวงการท่องเที่ยวทั่วโลกโดยการเปิดโอกาสให้เจ้าของที่พักส่วนบุคคล หรือที่ Airbnb เรียกว่าโฮสต์ (Host) สามารถหารายได้เสริมจากการปล่อยเช่าห้องพักได้ เป็นการมอบทางเลือกที่พักที่หลากหลายให้แก่นักท่องเที่ยว และ ทำให้นักท่องเที่ยวได้สัมผัสใกล้ชิดประสบการณ์วิถีชีวิตคนท้องถิ่นในอีกทางหนึ่ง
อย่างไรก็ตามตลอดหลายปีที่ผ่านมา การปล่อยผ่านแพลตฟอร์ม Airbnb นี้ยังคงเป็นประเด็นร้อนแรงอย่างต่อเนื่องในประเทศไทย ด้วยกฎหมายที่ยังคลุมเคลือและชวนสับสน อีกทั้งที่พักบางประเภทยังมีกฏหมายที่ผู้ปล่อยเช่าต้องปฎิบัติตามอีกด้วย
บทความนี้จึงเป็นคู่มือฉบับล่าสุด สำหรับผู้ที่ต้องการปล่อยเช่าหรือเข้าพักผ่านแอปพลิเคชัน Airbnb โดยรวบรวมข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญที่สุดที่คุณควรทราบ และแนะนำแนวทางปฏิบัติในการใช้งาน Airbnb ในประเทศไทย
1. ภาพรวมกฎหมายพื้นฐาน
เนื่องด้วยลักษณะการให้เช่าที่พักอาศัยของ Airbnb เป็นรูปแบบระยะสั้น หรือต่ำกว่า 30 วัน ทำให้การดำเนินธุรกิจลักษณะนี้ของ Airbnb เข้าข่ายและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547
ซึ่งตามหลักการของ พ.ร.บ ฉบับนี้กำหนดให้ทุกกิจการต้องขอใบอนุญาตโรงแรมที่มีความยุ่งยากอยู่พอสมควร
อย่างไรก็ตามในปี พ.ศ. 2566 ที่ผ่านมาทางภาครัฐได้ออก กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 ซึ่งทำให้การปล่อยเช่าห้องพัก Airbnb สามารถกระทำได้อย่างถูกตามกฎหมาย
โดยกฎกระทรวงฯ ฉบับนี้ได้กำหนดให้ที่พักขนาดเล็กบางประเภท สามารถดำเนินกิจการเป็นที่พักแรมได้โดย “ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม” อย่างไรก็ตามแต่ เจ้าของที่พักต้อง “แจ้ง” การประกอบกิจการแทนหากเข้าเงื่อนไขทั้งหมดดังด้านล่างนี้
เงื่อนไขที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม (ตามกฎกระทรวงฯ 2566)
- จำนวนห้องพัก: ต้องมีจำนวนห้องพักรวม ไม่เกิน 8 ห้อง
- จำนวนผู้เข้าพัก: ต้องรองรับผู้เข้าพักรวมกันได้ ไม่เกิน 30 คน
- วัตถุประสงค์: ต้องเป็นการให้เช่าเพื่อ หารายได้เสริม (ไม่ใช่ธุรกิจหลัก)
- หน้าที่เพิ่มเติม: ผู้ประกอบการต้อง “แจ้ง” การประกอบกิจการต่อหน่วยงานท้องถิ่น (เช่น นายทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือสำนักงานเขต)
แม้ว่าท่านจะได้รับการยกเว้นจากการขอใบอนุญาตโรงแรม แต่ที่พักในกลุ่มนี้ยังมีข้อจำกัดที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดด้วย ดังเช่น
- มาตรฐานความปลอดภัย: ที่พักจะต้องมีมาตรฐานด้านความปลอดภัยขั้นพื้นฐานและสุขอนามัยที่ดี เช่น การมีทางหนีไฟที่ชัดเจน, มีถังดับเพลิงเตรียมพร้อม, มีป้ายบอกทางหนีไฟ และระบบล็อกประตูที่ได้มาตรฐาน
- การบังคับใช้กับคอนโดฯ: กฎกระทรวงฯ นี้ใช้ได้กับที่พักประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือโฮมสเตย์เป็นหลัก แต่ยังไม่เปิดให้คอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่ารายวันได้อย่างถูกต้อง เนื่องจากคอนโดจะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและกฎหมายอาคารชุด ซึ่งมีกฏระเบียบที่แตกต่างกัน
2. ที่พักประเภทคอนโดมิเนียม
แม้ว่ากฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2566 จะช่วย “ปลดล็อก” ให้ที่พักขนาดเล็กสามารถดำเนินการธุรกิจได้อย่างถูกต้อง แต่ที่พักประเภทคอนโดมิเนียม ยังคงเป็นพื้นที่สีเทาสำหรับธุรกิจ Airbnb ในรูปแบบการเช่ารายวันอยู่ เนื่องด้วยมีหลายกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง
โดยเฉพาะ พ.ร.บ. อาคารชุด มาตราที่ 32 และ 33 ซึ่งให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด และตามมติของเจ้าของร่วมได้
แม้ว่า พ.ร.บ ฉบับนี้ จะไม่ได้มีข้อห้ามเรื่องการปล่อยเช่ารายวันหรือระยะสั้น แต่ผู้พักอาศัยในฐานะเจ้าของร่วม สามารถหารือแก้ไขกฎระเบียบใน “ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด” ได้ว่า ห้ามมีการปล่อยเช่าแบบรายวันหรือรายสัปดาห์ ซึ่งจะทำให้การปล่อยเช่า Airbnb ในอาคารนั้้นๆ ผิดกฎหมายทันที
ดังนั้นสิ่งแรกที่ผู้ต้องการปล่อยเช่าที่พักประเภทคอนโดมิเนียมต้องทำ นั่นก็คือเช็คข้อบังคับอาคารชุดคอนโดของท่านมีข้อห้ามเรื่องการปล่อยเช่ารายวันหรือระยะสั้นหรือไม่ “หากมี” ก็ไม่ควรจะดำเนินการต่อ
แต่หากข้อบังคับของคอนโด “ไม่มี” ข้อห้ามระบุไว้อย่างชัดเจน ท่านยังคงต้องพิจารณาความเสี่ยงเรื่องการผิด พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 อยู่ดี เพราะแม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดถือเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล แต่การปล่อยเช่าต่ำกว่ารายเดือน (ต่ำกว่า 30 วัน) ถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงโรงแรม ซึ่งจะต้องได้รับอนุญาตประกอบธุรกิจตามกฎหมาย
ซึ่งจะให้ผิดการปล่อยเช่าห้องคอนโดมิเนียมผิด พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ทันที เพราะปัจจุบันกฎหมายโรงแรมไม่อนุญาตให้นำห้องชุดส่วนบุคคลมาปล่อยเช่ารายวัน เนื่องจากขัดต่อวัตถุประสงค์ในการใช้ห้องชุดเพื่อการพักอาศัย มิใช่เพื่อการประกอบธุรกิจตามกฎหมายอาคารชุด
ทำให้การให้เช่าแบบ Airbnb อาจเข้าข่ายผิดกฎหมายทั้ง พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 และกฎหมายควบคุมอาคารหากไม่มีใบอนุญาต โดยอาจมีโทษปรับสูงสุดถึง 20,000 บาท และปรับอีกวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะหยุดให้เช่า
ดังนั้นทางออกที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับพักประเภทคอนโดมิเนียม นั่นคือการเปลี่ยนไปปล่อยเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปแทน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น
3. ผู้เข้าพักอาศัยเป็นชาวต่างชาติ
นี่เป็นอีกหนึ่งกฎหมายสำคัญที่โฮสต์ของ Airbnb ต้องรู้ เนื่องจาก Airbnb มีฐานผู้ใช้งานเป็นชาวต่างชาติ (บุคคลต่างด้าว ) เสียเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งตาม พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 กฎหมายฉบับนี้กำหนดให้เจ้าของที่พักมีภาระหน้าที่สำคัญคือ ต้องแจ้งข้อมูลการเข้าพักของบุคคลต่างด้าว ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) ซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่พักอาศัยนั้น ๆ ภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เวลาที่ชาวต่างชาติเข้าพัก
โดยในปัจจุบัน การแจ้งข้อมูลแบบ ตม. 30 สามารถทำได้ในหลายช่องทาง ท่านสามารถเลือกแจ้งข้อมูลได้ตามความสะดวกของท่าน โดยมีวิธีการดังต่อไปนี้
- แจ้งด้วยตนเอง โดยการนำเอกสารไปแจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง หรือ ตม.จังหวัด (ตามวันและเวลาราชการ) ด้วยตนเองหรือมอบหมายให้ผู้อื่นนำไปแจ้งแทน
- แจ้งทางไปรษณีย์ โดยจัดส่งเอกสารด้วยระบบไปรษณีย์ลงทะเบียน
- กรอกแบบฟอร์มการแจ้ง พร้อมลงชื่อผู้แจ้งให้เรียบร้อย
- ซองจดหมายขนาด 6.5 x 9 นิ้ว พร้อมติดแสตมป์ 10 บาท จ่าหน้าซองถึงตัวท่านเอง เพื่อส่งใบรับแจ้งของเจ้าหน้าที่คืน
- นำเอกสารข้อ 1-2 ใส่ซองลงทะเบียน (เก็บใบลงทะเบียนไว้เป็นหลักฐานด้วย) ส่งไปที่ : งานแจ้งที่พักอาศัยบุคคลต่างด้าว กองกำกับการ 2 กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ 80 พรรษา เลขที่ 120 หมู่ 3 ถนนแจ้งวัฒนะ ซอย 7 แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหานคร 10210
- แจ้งทางออนไลน์ ซึ่งเป็นช่องทางที่ได้รับความนิยมและสะดวกที่สุด
- ลงทะเบียนขอใช้บริการแจ้งที่พักอาศัยทางระบบอินเตอร์เน็ตที่ www.immigration.go.th ในหน้าต่าง การแจ้งที่พักอาศัย เมื่อเจ้าหน้าที่ทำการตรวจสอบและอนุมัติแล้ว จะแจ้งรหัสผู้ใช้และรหัสผ่าน สำหรับเข้าใช้ระบบไปยัง e-mail ที่ลงทะเบียน
- สามารถ Download แบบขอใช้บริการแจ้งที่พักอาศัยทางอินเตอร์เน็ตได้ที่ www.immigration.go.th และสามารถ Download คู่มือการแจ้งที่พักอาศัยทางอินเตอร์เน็ตและแบบ ตม.30 ในหน้า login เข้าระบบ
4. สำหรับผู้เข้าพัก
แม้ว่าเรื่องกฎหมายส่วนใหญ่จะตกอยู่กับโฮสต์ที่ต้องรู้และต้องปฏิบัติตาม แต่ในฐานะผู้เข้าพักทุกท่านก็ควรทราบแนวทางปฏิบัติและข้อแนะนำพื้นฐานไว้ส่วนหนึ่งด้วย เพื่อให้ประสบการณ์ท่องเที่ยวของทุกท่านเป็นไปอย่างราบรื่น ปลอดภัย และได้รับประสบการณ์พักผ่อนที่ดีที่สุด
การเลือกที่พักและตรวจสอบความน่าเชื่อถือว่าตรงปก จะช่วยลดปัญหาในการเดินทางได้อย่างมาก โดยการจะเลือกที่พัก ควรพิจารณาโดยการตรวจสอบสถานะโฮสต์อย่างละเอียด
โดยท่านสามารถดูได้จากคะแนนรีวิวรวม และสถานะ ซุปเปอร์โฮสต์ (Superhost) ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่า โฮสต์มีมาตรฐานการให้บริการที่ดี, มีคุณภาพการให้บริการสูง, มีอัตราการตอบกลับรวดเร็ว, และอัตราการยกเลิกการจองที่น่าพอใจ
อ่านกฎและทำความเข้าใจ “กฎของที่พัก” ที่โฮสต์กำหนดอย่างละเอียด เช่น นโยบายเรื่องการสูบบุหรี่,การนำสัตว์เลี้ยงเข้าพัก, ช่วงเวลางดใช้เสียง, จำนวนผู้เข้าพักสูงสุด และเวลาเช็คอินเช็คเอาท์
ตรวจสอบประเภทและสถานะของที่พักว่าเป็นประเภทใด เพราะแม้ว่าผู้เข้าพักจะไม่มีหน้าที่ต้องตรวจสอบใบอนุญาตของที่พัก แต่การทำความเข้าใจประเภทที่พักจะช่วยประเมินความเสี่ยงได้
ที่ต้องระวังที่สุดคือที่พักใน คอนโดมิเนียม ซึ่งยังเป็นพื้นที่เสี่ยงสูง ในทางกฎหมายมาก หากท่านเลือกจองห้องพักในคอนโดมิเนียม ก็ควรระวังความเรื่องการใช้พื้นที่ส่วนกลาง หรือการทำให้ร่วมพักอาศัยท่านอื่นๆ ไม่พอใจ เพราะที่พักเหล่านี้ยังคงเป็นการปล่อยเช่าที่ขัดต่อข้อบังคับของอาคารและเสี่ยงผิด พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 อยู่
5. แนวทางขณะเข้าพัก
การเข้าพักใน Airbnb มีความแตกต่างจากการพักที่โรงแรมอยู่พอสมควร เนื่องจากที่พักส่วนใหญ่ของ Airbnb อาศัยอยู่ร่วมกับชุมชนหรือลูกบ้านรายอื่น ดังนั้นการปฏิบัติตัวอย่างมีมารยาทจึงสำคัญอย่างมาก
สิ่งที่ควรคำนึงถึงมากที่สุดคือ การเคารพสิทธิผู้อื่นและทรัพย์ส่วนกลางของสถานที่นั้นๆ หากท่านเข้าพักในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด ไม่ควรใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ และห้องออกกำลังกาย อย่างเคร่งครัด และหลีกเลี่ยงกิจกรรมที่ส่งเสียงดังโดยเฉพาะช่วงกลางคืน เพื่อไม่ให้รบกวนเพื่อนบ้านรอบข้างซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาตามมาได้
นอกจากนี้ ผู้เข้าพักควรดูแลรักษาความสะอาดและการใช้ทรัพย์สิน ของโฮสต์เสมือนเป็นของใช้ของตนเอง และไม่ทำให้เกิดความเสียหายร้ายแรงต่อเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ต่างๆ
อีกประเด็นหนึ่งที่สำคัญคือให้ความร่วมมือเรื่องความปลอดภัย โดยปฏิบัติตามคำแนะนำด้านความปลอดภัยที่โฮสต์จัดเตรียมไว้ เช่น ตำแหน่งเครื่องดับเพลิง หรือทางหนีไฟ เพื่อความปลอดภัยของผู้เข้าพักเอง และหากมีข้อสงสัย ปัญหา หรือต้องการความช่วยเหลือเร่งด่วน ควรติดต่อสื่อสารกับโฮสต์โดยตรงซึ่งสามารถทำผ่านแพลตฟอร์ม Airbnb ได้
ทั้ง 5 ข้อที่นำเสนอไปนี้ หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะช่วยให้ท่านที่กำลังสนใจจะปล่อยเช่าห้องพักหรือกำลังมองหาที่พักผ่าน Airbnb เข้าใจระเบียบกฎหมายที่เกี่ยวข้องในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะทำให้ท่านสามารถเปิดเป็นที่พักอาศัยชั่วคราวได้อย่างถูกกฎหมาย และเข้าพักที่พักซึ่งไม่ใช่โรงแรมได้อย่างราบรื่นและสบายใจมากที่สุด
